MULTIGESTIÓN ALMERÍA

Aunque no hay que hacer caso explícito de toda la publicidad que vemos al respecto (porque no es oro todo lo que reluce), la subrogación sigue siendo una posibilidad al cambio de hipoteca muy rentable. +info...

El problema es que para que una subrogación tenga éxito es imprescindible, que vayamos por debajo del 70-60% de una tasación actual y que la Tasa de esfuerzo sea inferior al 35%, dicho de otra forma, que no destinemos más de un 35% de nuestros ingresos a pagar deudas.

Una subrogación en el proceso práctico pasa por un sinfín de inconvenientes, ya que nuestro nuevo banco (o el que pretendemos que lo sea) debe de mandar una oferta vinculante vía notarial al banco que queremos dejar, y éste tiene hasta quince días HÁBILES para decidir si ENERVA la subrogación (ENERVAR es igualar la oferta del banco al que pretendemos irnos, con este hecho, nuestro antiguo banco tiene derecho a quedarse con nuestra hipoteca gracias a una sentencia del SUPREMO que dice “que prevalece una NOVACIÓN a una SUBROGACIÓN” y una novación es la modificación de condiciones de nuestro banco antiguo). Dentro los 7 primeros días hábiles de los 15 dados al antiguo banco, éste puede CERTIFICAR DEUDA, con lo que estaría claro que nos deja marchar, si por el contrario no CERTIFICA DEUDA nuestro antiguo banco puede dentro de los 15 días hacer CONSTAR vía NOTARIAL que quiere ENEVAR, desde ese momento tendrá tan sólo 10 días HÁBILES para presentarnos su OFERTA VINCULANTE IGUALANDO como mínimo la de nuestro nuevo banco.

Es decir, tanto si se consigue o no la subrogación deseada, este proceso se puede estirar hasta 2 meses. Ya que siempre hablamos de días hábiles.

Los costes que cobraría nuestro antiguo banco por subrogar nuestra hipoteca serían como máximo del 0,5% del importe pendiente según antigua ley de 2003. Aunque actualmente todas la hipotecas que se firman, no recogen la comisión de subrogación, sino la comisión por desistimiento que es del 0,5% en los primeros 5 años y del 0,25% a partir de este período.

Por otro lado, el período de vigencia de una tasación era de 6 meses, pero actualmente se ha reducido a 3. Hecho a tener en cuenta en las actuales operaciones hipotecarias.

Francisco Javier Hernández Valverde
Economista colegiado nº 1237
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